מאמר: פרשנות מרחיבה לתמ"א 38

16 בנובמבר 2015

תחושת חוסר ודאות שוררת בתקופה האחרונה בקרב כל העוסקים בתחום תמ"א 38. הסיבה: מחלוקת בפירוש הוראות התוכנית לגבי זכויות הבנייה בפרויקטים. לפני מספר ימים, החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על תיקון הוראות התוכנית על מנת ליצור ודאות בשוק.

המסלול הראשון של תמ"א 38, עיבוי-בינוי (תמ"א 38/1), מאפשר חישוב קל ביותר של זכויות הבנייה. במסגרת מסלול זה, הבניין הקיים מחוזק ונבנות עליו עוד שתי קומות וחצי, כך שתוספת הבנייה ברורה וקלה לחישוב: הוספת קומות לפי שטח קומה קיימת בבניין לאחר שהוסף לה ממ"ד.
הבעיה הפרשנית התגלעה דווקא לגבי המסלול השני – "הריסה ובנייה" (תמ"א 38/2). במסלול זה, הורסים את הבניין ובונים במקומו בניין חדש. השטח שנקבע לבנייה הוא שטח הבניין הקיים, בתוספת שטח לפי תכנית מקומית (תב"ע) ובתוספת שתי קומות וחצי לפי תמ"א 38.
המחלוקת המדוברת עסקה בחישוב תוספת הקומות. האם לחשב 2.5 קומות לפי קומה של הבניין הקיים, או שמא לנקוט בפרשנות מרחיבה ולחשב 2.5 קומות לפי שטח הקומה המותר בתב"ע, כלומר לפי שטח קומה בבניין החדש.
למשל, אם שטח הקומה בבניין הקיים הוא 200 מ"ר אך לפי התב"ע מותר לבנות בניין חדש עם שטח קומה של 300 מ"ר, ההבדל הוא בין תוספת בנייה של 500 מ"ר לפי הפרשנות המצמצמת, לבין 700 מ"ר לפי הפרשנות המרחיבה. כך שמדובר בהבדל משמעותי המשפיעה ישירות על רווחי היזם.
במשך שנים מספר ועדת הערר לתכנון ובניה פסקה בהתאם לפרשנות המחליפה, אלא שהחלפת יו"ר הוועדה הביאה עמה רוח חדשה ומאז החלה הוועדה לפסוק על פי הגישה המצמצמת.
ברור לכל, כי ישנה עדיפות משמעותית למסלול ההריסה: בניין חדש, המחוזק מיסודו מפני רעידות אדמה, נגיש לנכים ומלכתחילה נבנה עם ממ"דים, עדיף על בניין ישן לו התווספו טלאים. בנוסף, הדיירים הקיימים זוכים לדירה חדשה ומודרנית, וגם היזם מרוויח כיוון שמכירת דירות בבניין חדש תניב לו יותר רווחים.
ואולם, לפרויקט הריסה ובניה מתווספים עלויות וסיכונים: בניית הדירות עבור הדיירים הקיימים, העמדת ערבויות בנקאיות בשווי הדירות החדשות, נשיאה בדמי שכירות בעת הבנייה ועוד.
על כן, לטעמי, הפרשנות המרחיבה, המאפשרת בנייה נרחבת יותר היא מחוייבת המציאות. רק באמצעותה ניתן להפוך פרויקט כזה לכדאי כלכלית עבור היזמים.

לפני כחודשיים הובא הנושא לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב. בדיון התגלה חוסר הסכמה בין רשויות המדינה עצמן: בעוד שהיועץ המשפטי לממשלה תמך בפרשנות המצמצמת, מינהל התכנון תמך בפרשנות המרחיבה. בית המשפט לא הכריע בין העמדות והבהיר כי על הרשויות לגבש הסכמות ולפרסם אותן כהנחיות לוועדות התכנון השונות.
הותרת המחלוקת על כנה גרמה לטלטלה וחוסר ודאות בקרב כל הנוגעים בדבר. יזמים חששו לחתום על הסכמים, דיירים לא ידעו מה יעלה בגורל פרויקטים שונים שעמדו על שולחן ועדות התכנון והבניה, ואילו הרשויות המקומיות חששו מפני אובדן עצמאות תכנונית והיטלי השבחה.

והנה, לפני כשבוע, במהלך הכרחי ומהיר אימצה המועצה הארצית לתכנון ובניה את הפרשנות המרחיבה כאמור, וקבעה כי תוספת השטח לקומות תחושב לפי התב"ע ולא לפי קומה בבניין הקיים.
החלטה זו כנראה תיכנס לתוקף מספר חודשים, לאחר שהציבור וגופי התכנון יגישו למועצה השגות.
החלטה זו חשובה במובן הזה שהיא מעודדת ותומכת בקידום תמ"א 38 ומאפשרים המשכיות לפרויקטים של הריסה ובנייה. יש לקוות כי הרגעת הרוחות, הוודאות המתגבשת בכל הקשור לזכויות הבנייה וקבלת הפרשנות המרחיבה, יביאו לפריחתם של פרויקטים רבים נוספים.

המאמר פורסם באתר תמ"א 38 האתר המרכזי: פרשנות מרחיבה לתמ"א 38: מעודדת יזמים ודיירים

המאמר פורסם גם אתר PsakDinגישת הפרשנות המרחיבה בתמ"א 38: רוח גבית ליזמים ולדיירים